Crédit immobilier : Le taux d’endettement

Le taux d’endettement 

Pour pouvoir déterminer le budget disponible à l’achat, il est indispensable d’évaluer son taux d’endettement. A quoi cela sert-il ? Comment déterminer sa capacité de financement ?

Le taux d’endettement et la capacité de financement :

La première étape lorsque l’on recherche un appartement ou une maison est de déterminer sa capacité d’emprunt.

En France le taux d’endettement maximal est de 33%. Ce taux n’est pas règlementaire mais il est très largement utilisé par les banques, c’est pourquoi il peut varier d’un établissement à un autre.

Un autre élément important à prendre en compte est « le reste à vivre » : dans le cadre d’un ménage aux revenus confortable, la banque pourra aller jusqu’à 35% de taux d’endettement, parfois plus, car le reste à vivre sera jugé suffisant malgré un taux d’endettement élevé. A l’inverse, certains ménages aux revenus modestes, ne devront pas dépasser 30% d’endettement, pour que le « reste à vivre » soit suffisant et permette à l’emprunteur de subvenir à ses besoins quotidiens.

Comment évaluer son taux d’endettement :

Le taux d’endettement est un ratio entre les revenus et les emprunts déjà en cours.

Voici la formule à appliquer :

Taux d’endettement = (charge d’emprunt) x 100 / (revenus nets, après déduction d’éventuelles pensions alimentaires à charge)

La charge d’emprunt correspond à l’ensemble des mensualités des prêts existants ou à venir ; les revenus nets du foyer quant à eux correspondent aux revenus garantis et réguliers de chacun des emprunteurs.

L’idéal est de ne pas obtenir plus de 33 à cette formule, soit 33% d’endettement maximal.

Quels sont les éléments que les banques prennent en compte ?

Calcul du taux d’endettement : Les charges d’emprunts 

Tout crédit génère des charges mensuelles, il est donc important de ne pas oublier dans son calcul d’intégrer tous les crédits du foyer en cours : prêt voiture (LOA incluse), crédit à la consommation, crédit revolving…

Attention : les pensions alimentaires versées, sont à prendre en compte également dans le calcul. Elles devront être directement déduites du revenu, avant le calcul du taux d’endettement.

Par exemple : Marc, père célibataire, gagne 3 500€ net mensuels. Il a un prêt auto de 300€ / mois, et il verse une pension alimentaire de 450€ / mois à son ex épouse. Il souhaite acquérir un logement neuf dont les mensualités de crédit s’élèveront à 700€/mois.

Pour calculer son taux d’endettement, nous avons besoin de connaître ses revenus nets : 3 500 – 450 = 3 050€ (pour rappel, les pensions alimentaires doivent être déduites du revenu directement).

Ses charges de crédit seront de : 300 (crédit actuel) + 700 (crédit immobilier à venir)= 1000€ / mois

Son taux d’endettement pour ce projet sera donc de : 1000 x 100 / 3050 = 32,78

Avec un taux d’endettement à 32,78%, Marc est en dessous du seuil recommandé par les banques, malgré son emprunt et la pension alimentaire qu’il verse, son dossier de demande de prêt immobilier sera certainement accepté.

Calcul du taux d’endettement : Les revenus 

Pour déterminer au mieux le calcul du taux d’endettement, il faut prendre bien-sûr en compte les revenus du foyer, mais attention tous les revenus ne sont pas égaux face à ce calcul. Nous distinguons deux types de revenus : les revenus réguliers et garantis, et les revenus spécifiques dont la prise en compte est variable d’un organisme prêteur à un autre.

1) Les revenus réguliers et garantis :

  • Les salaires nets : ces salaires doivent provenir d’un CDI dont la période d’essai est révolue. Les 13ème mois sont inclus, ainsi que toute prime inscrite au contrat (donc régulière et garantie).
  • Les revenus professionnels non salariés (commerçants, agriculteurs, artisans, professions libérales) Attention il faudra dans la grande majorité des cas, présenter 3 ans de salaires, ou 3 bilans si la personne est chef d’entreprise.
  • Les pensions alimentaires (si elles ont été validées sur décision judiciaire).
  • Les autres pensions : retraite, handicap…

2) Les revenus spécifiques : (ne sont pas systématiquement pris en compte par les banques)

  • Pour les commerciaux dont le revenu est essentiellement versé sous forme de commissions, il faudra présenter plusieurs bulletins de salaires pour que l’organisme prêteur puisse établir une moyenne. Si les revenus sont très irréguliers ou aléatoires, il faudra cumuler parfois jusqu’à trois ans d’ancienneté pour que ces revenus soient pris en compte.
  • Les allocations familiales : ces revenus sont insaisissables car ils sont destinés à l’éducation des enfants. Dans la majorité des cas, ils ne seront donc pas intégrés dans les revenus, sauf dans le cas où ces allocations seront perçues sur toute la durée du crédit. Encore une fois, cela reste à l’appréciation des banques ou organismes prêteurs.
  • Les allocations logement : elles entrent dans la plupart des cas dans les revenus, d’autant que certains logements neufs à la vente permettent de continuer à bénéficier de ces allocations.
  • Les revenus fonciers : ces revenus sont minorés par les banques, qui appliquent un coefficient plus ou moins désavantageux pour le demandeur du crédit. Quand ces revenus sont associés à un prêt : soit la banque soustrait ces revenus à la mensualité courante du crédit, soit elle les ajoute aux revenus nets.

Attention : Les revenus non réguliers ne sont jamais pris en compte dans le calcul du revenu. Cela concerne : 

  • Les primes exceptionnelles
  • Les indemnités professionnelles
    • Le taux d’endettement raisonnable à ne pas dépasser en France est de 33%
    • Ce taux n’est pas fixé par une loi, mais est pratiqué très régulièrement par les banques, il peut cependant varier d’une banque à une autre et en fonction des revenus du demandeur : un foyer à hauts revenus pourra s’endetter de façon plus importante qu’un foyer dont les revenus sont modestes.
    • Dans ce calcul, il ne faudra pas oublier les charges de crédit en cours (voiture, crédit à la conso…) Les pensions alimentaires dues sont également à prendre en compte et sont directement déduites du revenu net.
    • Attention aux CDD et intérimaires qui auront plus de difficultés à trouver un financement, rappelons que les revenus réguliers et garantis sont toujours privilégiés (CDI avec période d’essai révolue)
    • Le taux d’endettement de 33% largement pratiqué par les banques, protège les organismes prêteurs d’une part, mais aussi et surtout : protège le porteur du crédit en lui évitant de se retrouver dans une situation de sur-endettement. C’est un taux raisonnable, qui permet de bénéficier d’un « reste à vivre » jugé convenable.

Exemple :

Julie gagne 2500€ / mois sur 13 mois, elle perçoit également une pension alimentaire de 350€ / mois. Cette année la société dont elle est salariée a réalisé un très beau chiffre d’affaire et a décidé de reversé une prime exceptionnelle de 1200€ à l’ensemble des salariés, leur augmentant leurs salaires de 100€ / mois. Elle a un crédit à la consommation de 80€ / mois et un prêt voiture de 150€ / mois. Julie a repéré un appartement à acheter dont la mensualité s’élève à 550€ / mois.

Lors de son rendez-vous avec son conseiller, Julie va donc pouvoir annoncer :

Revenus = (2500×13)/12 = 2708€ + 350€ (pension alimentaire) soit un total de 3058€ nets mensuels.

Charges = 80 + 150 = 230€ / mois + 550€ de crédit immobilier envisagé = 780€ / mois

Calcul du taux d’endettement : (50+150+550) x 100 / 3058 = 25,5

Julie sera donc à 25,5% d’endettement avec son projet d’achat d’appartement. Ce qui est tout à fait viable pour les organismes prêteurs.

Attention cependant : toutes les banques n’acceptent pas de prendre en compte les pensions alimentaires.

Voici l’exemple de Julie, sans prise en compte de sa pension alimentaire :

Revenus = (2500×13)/12 = 2708€

Charges = 80 + 150 = 230€ / mois + 550€ de crédit immobilier envisagé = 780€ / mois

Calcul du taux d’endettement : (50+150+550) x 100 / 2708 = 28,8

Julie sera donc à 28,8% d’endettement avec son projet d’achat d’appartement. Ce qui est également tout à fait viable pour les organismes prêteurs, mais dans certains cas où les mensualités d’emprunt pourraient être plus importantes, l’intégration ou non de la pension alimentaire dans un calcul de taux d’endettement peut être déterminante.

Remarque : Dans les deux cas nous n’avons pas pris en compte la prime exceptionnelle perçue par Julie cette année. Car il ne s’agit pas de revenu régulier et garanti.

Calcul de la capacité de remboursement : 

Reprenons la formule du taux d’endettement en appliquant un taux maximal à 33%, et inversons la, nous obtenons la capacité de remboursement.

Capacité de remboursement = (revenus nets x 33%) – (charges d’emprunt actuelle)

Dans l’exemple de Julie, elle était à 28,8% d’endettement, elle n’a donc pas atteint le seuil maximal autorisé par les banques (33%). Voyons jusqu’à combien peut-elle emprunter :

(2708 x 33%) – 230  = 664€

Avec ses revenus et après déduction de ses crédit en cours (crédit conso et voiture), Julie peut emprunter jusqu’à 664€ / mois.

By | 2018-05-02T15:59:41+00:00 décembre 6th, 2015|Achat, Financement|