Le contrat de réservation en détail

Le contrat de réservation : première étape de l’achat dans le neuf

La signature d’un contrat de réservation, comme son nom l’indique : vous permet de réserver un appartement ou une maison neuve. C’est l’équivalent du compromis de vente dans l’ancien.

Le contenu du contrat de réservation :

Le contrat de réservation constitue la première étape de l’achat d’un logement neuf. Il engage deux parties : l’acheteur « le réservataire » et le promoteur « le réservant ». Dans la forme, il diffère d’un promoteur à un autre, mais de manière générale il est systématiquement indiqué les éléments suivants :

       1. L’identité des parties :

  • Il est décrit clairement le nom et l’adresse du réservant (le promoteur) et du réservataire (l’acheteur)
  • Il est généralement demandé au réservataire de fournir une pièce d’identité et ou une attestation de domicile. Une fiche de renseignement détaillée est également jointe ou intégrée dans le contrat.

     2. L’objet du contrat :

  • Le réservant va s’engager auprès du réservataire à bloquer un ou des biens spécifiques, en contrepartie d’un dépôt de garantie. De manière générale, ce contrat est soumis aux conditions des articles L.261-15 et R.261-25 à R.261-31 du Code de la Construction et de l’Habitation.
  • La description de l’opération immobilière : nombre de lots, d’étages, de places de parkings, la présence ou non de logements sociaux sur le programme…etc
  • Le lot réservé y est aussi détaillé (numéro, nombre de pièces, parkings rattachés, caves…)
  • La date d’obtention du permis de construire, ou du dépôt si celui-ci n’a pas encore été obtenu au moment de la commercialisation.

     3. Le prix et le financement :

  • Le montant HT et TTC du projet. Dans le cadre d’un achat en TVA réduite, le prix doit figurer en Hors Taxe, en TVA normale puis en TVA réduite.
  • Les modalités de paiement du montant demandé : découpage des appels de fonds, modes de financement du projet par le réservataire (apport, prêt à taux zero, prêt classique, 1% patronal…)

     4. L’aspect juridique et légal :

  • La condition suspensive à l’achat est la non-obtention du crédit, cette condition s’annule en cas de paiement comptant. Cette mention est spécifiée et détaillée dans les contrats de réservations.
  • Le délai prévisionnel de livraison (date à laquelle le promoteur s’engage à livrer le projet). Cette date n’est donnée qu’à titre indicatif à ce stade. Elle sera précisée devant le notaire lors de la signature de l’acte définitif.
  • La date à laquelle le réservataire devra passer chez le notaire. Certains promoteurs travaillent avec des notaires désignés dans le contrat de réservation. Le réservataire devra donc s’y conformer, mais il pourra convier son notaire personnel lors du rendez-vous de signature s’il le souhaite.
  • Le montant du dépôt de garantie servant à réaliser la réservation
  • La faculté de rétractation : dans quels cas le réservataire peut se rétracter
  • Rappel des règles de sécurité : interdiction de pénétrer sur le chantier sans y avoir été convié par le promoteur.

A quoi sert ce contrat ? Que contient-il ?

Le contrat de réservation, pour l’obtention du crédit immobilier :

Tout comme dans l’ancien avec le compromis de vente, l’organisme prêteur, le courtier ou la banque, aura besoin de l’original de votre contrat de réservation pour pouvoir entamer les démarches d’évaluation de votre dossier de financement et l’édition de votre offre de prêt.

C’est pourquoi, vous ne pourrez pas obtenir d’offre de prêt sans avoir signé au préalable un contrat de réservation. Ce contrat devra impérativement être signé par les deux parties : le réservataire (l’acheteur) et le réservant (le promoteur). Il vous est adressé par courrier recommandé en une semaine ou deux après la signature.

La valeur juridique du contrat de réservation : 

Au stade de la réservation, il ne s’agit que d’un contrat dit « préliminaire », en vue de la signature de l’acte authentique chez le notaire. C’est le contrat qui va pouvoir vous faire faire les démarches auprès des établissements financiers, mais vous n’êtes à ce stade pas encore propriétaire de votre logement.

Il est important de souligner le caractère non définitif du contrat de réservation, car il peut être annulé dans certaines conditions par le promoteur ou l’acheteur. Il peut également être modifié : la date prévisionnelle de livraison n’est pour le moment qu’estimative, elle pourra être changée par le promoteur s’il estime qu’un réajustement doit être fait, avant passage notaire.

A l’inverse, tout ce qui est signé chez le notaire a un caractère définitif et irrévocable. Ni le promoteur, ni l’acheteur ne pourront modifier ou revenir en arrière suite à une signature chez le notaire.

La dématérialisation du contrat de réservation :

Nous allons de plus en plus tendre vers un système de dématérialisation des contrats (contrats de travail, contrat de réservation, contrat d’achat…) Cela consiste à ne plus passer par la voie papier et postale pour les contrats : tout sera géré de manière électronique.

La signature électronique se répand de plus en plus; dans la pratique cela consiste à activer un code reçu par SMS ou par email, autorisant le contrat à prendre effet. C’est un procédé simple, rapide et fiable qui présente de nombreux avantages : vous ne serez plus forcé de fixer un rendez-vous physique pour la signature, plus de risque de perdre le contrat, ou de ne pas le recevoir via La Poste, cela évite aussi la perte de temps qui peut être générée par des retards dans l’acheminement des courriers, ou la non possibilité pour les parties de trouver une date de rendez-vous commune, ce qui retarde l’acte de signature.

Les conditions d’annulation d’un contrat de réservation :

Comme indiqué plus haut, le contrat de réservation a un caractère non définitif, contrairement à l’acte authentique chez le notaire, qui valide l’achat de votre logement de façon définitive.

Dans quelles conditions pouvez-vous rompre ce contrat de réservation en tant que réservataire ?

Le délai SRU

C’est un délai encadré par la loi SRU, qui fixe un délai de rétractation de 10 jours au réservataire, après réception de son contrat de réservation par courrier recommandé. Ce délai est de 7 jours dans l’ancien.

Si vous vous êtes engagé trop vite, par exemple, ou si vous jugez ne plus vouloir avancer dans le projet que vous avez réservé, un simple courrier recommandé faisant valoir votre délai SRU vous permettra d’annuler la vente et de récupérer votre chèque de dépôt de garantie.

 La non obtention de votre crédit immobilier

La réalisation de la vente d’un bien immobilier neuf va dépendre de l’obtention de votre crédit immobilier. Sans celui-ci, la vente sera purement et simplement annulée, et votre dépôt de garantie vous sera restitué, même si le délai SRU est déjà dépassé de plusieurs mois.

Pour cela il vous suffira d’envoyer au promoteur un courrier recommandé, en pensant bien à joindre la lettre de refus de prêt de la banque.

Attention : Si vous avez déclaré lors de la réservation, ne pas recourir à un prêt immobilier, par conséquent cette condition suspensive s’annule et vous ne pourrez pas prétendre à un refus de prêt de la banque pour annuler votre achat et récupérer votre dépôt de garantie. Cela nous amène au point 3.

Changement d’avis

Vous avez le droit de changer d’avis sur la réservation de votre bien passé le délai SRU ; cependant si vous avez obtenu votre crédit immobilier, ou si la banque ne vous a pas refusé de prêt, le promoteur se réservera le droit de conserver votre dépôt de garantie au titre d’un dédommagement.

    • C’est la première étape obligatoire de l’achat de votre futur logement
    • Le contrat de réservation est l’équivalent (dans le neuf) = compromis de vente (dans l’ancien). Il sera indispensable à la banque pour travailler sur votre demande de crédit et vous accorder une offre de prêt. Sans ce document, la banque ne sera pas en mesure de vous accorder un prêt.
    • Le contenu d’un contrat de réservation peut varier d’un promoteur à un autre.
    • Ce document est susceptible d’être modifié ou interrompu par l’une des deux parties avant le passage chez le notaire. Il peut présenter un caractère non définitif.
    • La condition d’annulation d’un contrat de réservation par le réservataire (l’acheteur) est la non obtention de son crédit immobilier. Dans ce cas le dépôt de garantie est restitué.
By | 2018-05-02T15:53:29+00:00 décembre 7th, 2015|Achat, Financement, Juridique, Les normes et lois|