Le financement d’un projet neuf

Les étapes clés du financement

Dans cet article nous allons vous expliquer les spécificités du financement d’un projet neuf, qui est légèrement différent du financement d’un achat dans l’immobilier dit « ancien ».

En effet, lorsque vous achetez dans l’ancien, après avoir signé le compromis de vente, vous passez chez le notaire et vous devez l’intégralité de la somme au vendeur. Si vous avez recours à un crédit, vous commencez également les remboursements de votre crédit dès lors que vous aurez signé l’acte de vente chez le notaire: le versement de la somme sera donc total et immédiat à cette étape.

Dans le neuf, lorsque vous achetez sur plan, le projet n’est pas encore construit ou du moins terminé, sauf exception. Vous ne commencerez donc à rembourser votre crédit qu’au moment où vous serez livré de votre logement. Certains programmes sont livrables dans 2 voir 3 ans. Que se passe-t-il alors ?

Ce qu’il faut savoir avant de réserver un logement neuf

Après avoir trouvé le logement de vos rêves, vous allez pouvoir le réserver : c’est à cette étape qu’il vous est remis un Calendrier d’Appel de Fonds. Ce calendrier spécifique à chaque promoteur et à chaque projet, va indiquer les sommes à verser au fur et à mesure de l’avancement de la construction.

Concrètement, voici comment cela va se dérouler :

A la réservation de votre logement :

Au moment de la réservation, il est en général demandé à l’acquéreur de remettre un chèque d’acompte équivalent à plus ou moins 5% du prix de vente du logement (cependant, beaucoup de promoteurs facilitent aujourd’hui la réservation, en demandant une somme fixe autour de 1500€, peu importe le montant du projet). Cette somme est mise de côté par le promoteur sur un compte séquestre, en vue d’être débloquée lors du passage chez le notaire.

Recherche d’un financement :

Vous êtes désormais client réservataire d’un lot sur un programme immobilier, vous allez devoir trouver un financement, à moins que vous ne disposiez déjà de la somme nécessaire. Pour cela, vous allez devoir démarcher une ou plusieurs banques. Il est impératif à ce stade d’avoir votre contrat de réservation avec vous (qui rappelons-le, fait office de compromis de vente). Sans ce contrat, la banque ne pourra pas étudier sérieusement votre demande et vous proposer un financement. Vous pouvez aussi avoir recours à un organisme de courtage, qui effectuera les démarches de recherche de crédit à votre place.

A la signature notaire :

Une le crédit obtenu à la banque, vous êtes prêt à passer chez le notaire. A la signature, vous devrez verser un pourcentage du prix de vente de votre projet. Ce pourcentage varie en fonction des promoteurs, mais de manière générale, quand les travaux n’ont pas encore commencés : il est demandé 30% du montant de votre logement. Le chèque d’acompte que vous avez déjà versé au moment de la réservation est une avance, il sera donc déduit du montant à régler chez le notaire.

A cette étape vous êtes officiellement propriétaire de votre futur logement.

Pendant la phase de construction de votre logement :

Au fur et à mesure de l’avancement de votre projet, le promoteur va appeler les fonds supplémentaires. Par exemple, lorsque les fondations auront été terminées, il demandera 5% de plus, puis 10% au moment où le rez-de-chaussée aura été achevé, et ainsi de suite jusqu’à ce que le projet soit terminé, et prêt à être habité.

Ces fonds, sont financés soit 100 % par vos fonds propres, si vous financez l’intégralité du projet sans recourir à un crédit immobilier, soit en partie par votre apport personnel si vous en avez un, puis par la banque qui vous avancera le complément, ou encore à 100% par la banque dans le cas où vous n’avez pas d’apport personnel.

Les intérêts intercalaires :

Enfin, si vous passez par un crédit immobilier, comme expliqué plus haut, la banque va vous avancer de l’argent. Cet avance n’est pas un service gratuit et la banque va vous facturer ce que l’on appelle : les intérêts intercalaires. Ce sont des intérêts payables uniquement sur les sommes déjà débloquées. Ils sont donc très faibles au début, car les montants avancés par la banques sont minimes, puis plus la banque va vous avancer de l’argent, plus les montants d’intérêts intercalaires vont augmenter. Je vous rassure, cela ne va pas non plus chercher très loin, mais il est intéressant de les calculer avant de se lancer, pour pouvoir les budgéter en amont.

Trois solutions s’offrent à vous pour régler ces intérêts :

  • vous les payez au fur et à mesure de la construction du projet. Cette solution est idéale lorsque vous êtes hébergé à titre gratuit en attendant votre futur logement, mais elle est moins envisageable si vous êtes locataire et que vous avez déjà des charges importantes tous les mois.
  • Vous les réglez en une seule fois au moment de la livraison de votre projet, avant de commencer à rembourser votre crédit. Cette solution est pratique si vous avez réussi à épargner durant la construction de votre logement.
  • Vous demandez à la banque de les intégrer dans votre financement. Vous rembourserez donc en plus de votre crédit, une partie d’intérêts intercalaires.

Pour illustrer cet article, voici deux exemples de financement d’un projet neuf :

Exemple n°1:

Marie et Stéphane, 35 ans, souhaitent acheter leur 3 pièces vendu 250 000€, frais de notaire inclus. Ils ont 50 000€ d’apport pour ce projet. A la réservation, il leur a été demandé un chèque de dépôt de garantie de 1500€ pour bloquer ce lot. La banque leur a accordé un prêt à 1,5% par an sur 15 ans, ils sont maintenant prêts à signer chez le notaire, sachant que les travaux de ce projet n’ont pas encore commencés et que leur nouvel appartement sera livré dans 2 ans.

D’après le calendrier d’appels de fonds qui leur a été remis lors de la réservation, ils doivent déjà verser 30% du montant de leur appartement à la signature notaire, soit 75 000€.

En prévision de ce rendez-vous, la banque a procédé au déblocage des fonds d’un montant de 18 500€, sachant que Marie et Stéphane avaient déjà versés 1500€ et qu’ils ont 50 000€ d’apport personnel qui seront utilisés lors du premier appel de fond.

A cette étape, Marie et Stéphane sont officiellement propriétaires de leur futur logement.

Deux mois plus tard, les fondations sont terminées et le promoteur appelle 5% supplémentaires, soient : 250 000 x 5% = 12 500€. Marie et Stéphane  contactent la banque, et lui demandent de bien vouloir débloquer cette somme. Et ainsi de suite à chaque étape de la construction.

Enfin, le grand jour est arrivé. Le couple peut emménager dans son nouveau logement. C’est à ce moment là qu’ils vont rembourser leur crédit immobilier sur la base de ce qu’ils avaient négocié 2 ans plus tôt avec la banque.

Exemple n°2 :

Julie et Franck, 27 ans, souhaitent acheter leur appartement 2 pièces, d’une valeur de 195 000€, frais de notaire inclus. Ils n’ont pas d’apport pour ce projet. A la réservation, le promoteur leur a demandé un chèque de 1 500€ pour bloquer le lot qu’ils ont choisi. La banque leur a accordé un prêt à 2% par an sur 25 ans, ils sont maintenant prêts à signer chez le notaire. Le projet est déjà commercialisé depuis 6 mois, et le rez-de-chaussée est terminé. L’appartement sera livré dans 1 an.

Lors de la signature notaire, étant donné l’avancement des travaux, le promoteur va demander 55% du montant de l’appartement, soit : 195 000€ x 55% = 107 250€.

En prévision de ce rendez-vous, la banque a procédé au déblocage des fonds d’un montant de 105 750€, sachant que Juliet et Franck avaient déjà versés 1500€ lors de la réservation.

Ensuite, les appels de fonds continuent : la banque débloque les sommes demandées au fur et à mesure de l’avancement de la construction.

Un an plus tard, le projet est livré. Le couple emménage et commence à rembourser leur crédit immobilier.

  • Réservation de votre futur logement et dépôt d’un chèque (ou virement) de caution, équivalent à 5% du montant du projet maximum.

  • Signature de l’acte de vente chez le notaire, avec versement d’un pourcentage correspondant à l’avancement de votre projet (en général 30% si les travaux n’ont pas encore débutés). La somme déjà versée à la réservation sera déduite de ce montant.

  • Paiement des appels de fonds, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. A chaque avancement de la construction, le promoteur vous adressera un courrier que vous devrez envoyer à votre banque pour le déblocage des fonds, dans le cas où vous avez recours à un crédit immobilier. Sinon vous assurez vous-même le déblocage de vos propres fonds.

  • Paiement des intérêts intercalaires auprès de la banque. Sauf si vous avez opté pour un report partiel ou total (paiement à la livraison, ou intégré à vos mensualités de crédit immobilier) du paiement de ces intérêts.

  • Livraison : début du remboursement de vos mensualités de crédit immobilier. Les taux d’intérêts et les conditions négociées en amont de votre projet ne changeront pas, sauf si contrat particulier avec votre banque.

By | 2018-05-02T15:56:20+00:00 septembre 2nd, 2017|Achat, Financement|